전세 계약, 왜 신중해야 할까?
전세 계약은 한 번 체결하면 최소 1~2년 동안 거주해야 하므로 신중한 접근이 필요하다. 부동산 사기 피해를 예방하고, 안정적으로 거주하기 위해서는 계약 전 철저한 확인이 필수다.
이번 글에서는 전세 계약을 할 때 반드시 체크해야 할 주요 사항을 상세히 설명하겠다.
1. 등기부등본 확인: 집주인의 실제 소유 여부
전세 계약을 하기 전에 등기부등본(등기사항전부증명서) 을 반드시 확인해야 한다. 등기부등본은 해당 부동산의 소유자 정보와 권리관계를 확인할 수 있는 중요한 서류다.
등기부등본에서 확인할 사항
✔ 소유자 확인: 계약 상대방(집주인)이 실제 소유자인지 확인
✔ 근저당권 설정 여부: 집이 은행 대출 등에 잡혀 있다면 전세금을 돌려받기 어려울 수 있음
✔ 가압류, 압류 여부: 채무 문제로 법적 분쟁이 있는 경우 계약을 피하는 것이 좋음
📌 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소에서 발급 가능
- 사이트: www.iros.go.kr
- 발급 방법: 부동산 주소 입력 → 등기사항전부증명서 발급
2. 전세보증보험 가입 가능 여부
전세보증보험은 전세금 반환을 보장받을 수 있는 안전장치다. 만약 집주인이 전세금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하면 보증기관이 대신 지급해 준다.
주요 전세보증보험 기관
- 주택도시보증공사(HUG)
- SGI서울보증
- 한국주택금융공사(HF)
가입 조건
- 전세보증금 한도: 지역별로 차이가 있음 (예: 서울은 7억 원 이하)
- 선순위 채권(근저당 등)이 전세금의 일정 비율을 넘지 않아야 함
📌 보증보험 가입이 거절되는 경우 계약을 피하는 것이 좋다
3. 실거주 여부 & 계약 전 방문 필수
전세 계약 전에 반드시 집을 직접 방문하여 상태를 확인해야 한다. 사진이나 설명만 믿고 계약하면 예상치 못한 문제가 발생할 수 있다.
체크리스트
✔ 집주인 실거주 여부: 집주인이 실거주하는 경우 계약 안정성이 높음
✔ 누수, 곰팡이 확인: 화장실, 베란다, 창문 주변 습기 체크
✔ 일조량, 통풍 상태: 하루 중 여러 시간대 방문해 환경 확인
✔ 누전 및 전기 문제: 콘센트, 전등, 배전반 이상 여부 점검
📌 반드시 낮과 밤에 방문하여 주변 환경도 확인할 것
4. 계약금 지급 전 계약서 작성
전세 계약은 구두로 하지 않고 반드시 임대차 계약서를 작성해야 한다. 계약서를 작성할 때 다음 내용을 꼼꼼히 확인해야 한다.
필수 기재 사항
✔ 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 정보
✔ 전세보증금 및 월세 여부
✔ 계약 기간(일반적으로 2년)
✔ 계약금, 중도금, 잔금 지급 일정
✔ 특약 사항(수리, 시설 유지보수 책임 등)
📌 계약금은 계약서 작성 후 집주인 명의 계좌로 이체할 것 (현금 지급 지양)
5. 확정일자 받기 & 전입신고
전세 계약이 완료되면 확정일자를 받고 전입신고를 해야 대항력 및 우선변제권을 가질 수 있다.
확정일자 & 전입신고 방법
- 확정일자 받기: 계약서를 가지고 가까운 주민센터 방문
- 전입신고: 정부24 사이트에서 온라인 신청 가능
📌 확정일자를 받아야 후순위 근저당보다 전세금을 보호받을 수 있음
6. 중개수수료 계산 & 비용 정리
부동산 중개수수료는 전세보증금에 따라 달라진다.
중개수수료 계산 공식
전세보증금 × 상한 요율(%) = 중개수수료
- 5천만 원 미만: 0.5% (최대 20만 원)
- 5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만: 0.4%
- 1억 원 이상 ~ 3억 원 미만: 0.3%
- 3억 원 이상 ~ 6억 원 미만: 0.4%
- 6억 원 이상: 협의
📌 법정 한도를 초과하는 중개수수료 요구 시 신고 가능
7. 불법 중개 및 전세 사기 예방
전세 사기는 빈번하게 발생하는 문제이므로 반드시 예방 조치를 해야 한다.
전세 사기 유형
- 갭투자 후 보증금 반환 불가: 집주인이 대출로 매입한 후 전세금을 돌려주지 못하는 경우
- 위조된 등기부등본 사용: 실제 소유주가 아닌 사람이 임대인 행세
- 이중 계약 사기: 같은 집을 여러 명에게 전세로 계약
사기 예방 방법
✔ 부동산 중개사무소가 정식 등록된 곳인지 확인
✔ 계약 전 집주인 신분증 & 등기부등본 대조
✔ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
📌 임대인이 보증보험 가입을 꺼린다면 계약을 다시 고려해야 한다
결론
전세 계약은 단순한 거래가 아니라 재산을 지키기 위한 중요한 과정이다. 계약 전에 등기부등본 확인, 전세보증보험 가입 가능 여부, 계약서 작성 및 확정일자 등을 철저히 점검해야 한다. 또한 전세 사기 유형을 숙지하고, 신뢰할 수 있는 부동산을 통해 계약하는 것이 중요하다.
안전한 전세 계약으로 걱정 없이 편안한 거주 환경을 마련하길 바란다.